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2020-06-01 20:41:14 來源(yuan): 中國(guo)證券報 閱讀量︰次
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摘(zhai)要︰ 樓市限售(shou)政策(ce)再出(chu)江湖。甦(su)州5月(yue)11日晚間(jian)加(jia)碼(ma)調控政策(ce),宣布在部(bu)分熱點區域實施3-5年的限售(shou),同時(shi)將(jiang)房(fang)企土拍報價與(yu)預售(shou)條件掛ye)場Vzhi)得關(guan)注(zhu)的是(shi),限售(shou)政策(ce)已經(jing)數(shu)月(yue)未在地方調控政策(ce)中出(chu)現(xian),這顯(xian)示jing)chu)當地控制房(fang)地產(chan)

    樓市限售(shou)政策(ce)再出(chu)江湖。甦(su)州5月(yue)11日晚間(jian)加(jia)碼(ma)調控政策(ce),宣布在部(bu)分熱點區域實施3-5年的限售(shou),同時(shi)將(jiang)房(fang)企土拍報價與(yu)預售(shou)條件掛ye)場Vzhi)得關(guan)注(zhu)的是(shi),限售(shou)政策(ce)已經(jing)數(shu)月(yue)未在地方調控政策(ce)中出(chu)現(xian),這顯(xian)示jing)chu)當地控制房(fang)地產(chan)熱度的決心。業(ye)內普遍預期,個別市場火熱的城市未來不(bu)排除加(jia)碼(ma)調控的mu)贍芐裕  3址fang)地產(chan)市場穩定發展仍是(shi)主(zhu)基調,一些(xie)城市此(ci)前(qian)出(chu)現(xian)成交量上(shang)漲的“小陽春”現(xian)象,基本無(wu)入(ru)夏mu)贍塴/p>

  雙端松(song)動引躁動

  如果說(shuo)2018年年底房(fang)企債券市場融(rong)資出(chu)現(xian)逐步(bu)放松(song)跡象,2019年年初(chu)以來則(ze)是(shi)房(fang)企融(rong)資成本不(bu)斷下降。房(fang)企均(jun)抓(zhua)緊難得的窗(chuang)口期大舉融(rong)資。數(shu)據顯(xian)示,一季(ji)度40家(jia)典(dian)型上(shang)市房(fang)企融(rong)資總額(e)2458億元,遠超2017年和2018年同期,其中3月(yue)lu)蕕?yue)融(rong)資額(e)1024億元,為2017年11月(yue)以來新高。中國(guo)證券報記者(zhe)了解到,主(zhu)流(liu)房(fang)企境(jing)外融(rong)資成本均(jun)在6%-8%,境(jing)內融(rong)資的公司債均(jun)在5%以內,較(jiao)2018年年底融(rong)資成本明顯(xian)下降。進入(ru)4月(yue),中國(guo)恆大和融(rong)創等(deng)企業(ye)均(jun)推出(chu)數(shu)百億規模的融(rong)資計(ji)劃。

  盡管多數(shu)融(rong)資用途是(shi)借新還舊,但多位(wei)房(fang)企人士表(biao)示,土lian)卮 甘shi)房(fang)企業(ye)績的基礎,一旦解決了su) 窈拖xian)金流(liu)壓力,房(fang)企總是(shi)會(hui)大舉拿地。中原地產(chan)首席分析師張(zhang)大偉表(biao)示,房(fang)企現(xian)階(jie)段的競爭仍是(shi)規模決定一切,因此(ci)房(fang)企具有持續拿地的動力,尤其是(shi)中xing)︵頭fang)企,窗(chuang)口期拿地反而更加(jia)激進。

  個人si)gou)房(fang)方面,中國(guo)證券報記者(zhe)了解到,今年以來,房(fang)地產(chan)按揭(jie)貸款尤其是(shi)商業(ye)按揭(jie)貸款發放速度較(jiao)去年有所加(jia)快(kuai)。部(bu)分銀行(xing)如匯豐銀行(xing)等(deng)外資銀行(xing)對(dui)yue)鬩歡ㄌ跫目(mu)ke)戶提供(gong)更低(di)的按揭(jie)利率。此(ci)外,部(bu)分信(xin)貸資金也有所放松(song)。此(ci)前(qian)有某上(shang)市銀行(xing)信(xin)貸專員持續多次向記者(zhe)推銷該(gai)行(xing)消(xiao)費貸產(chan)品,額(e)度ren)0萬元,年化利率約為6%。該(gai)專員對(dui)記者(zhe)表(biao)示,一旦獲(huo)批,現(xian)金將(jiang)直(zhi)接打入(ru)賬(zhang)戶。當記者(zhe)詢問該(gai)專員是(shi)否需要提供(gong)相(xiang)應消(xiao)費憑據時(shi),該(gai)專員僅表(biao)示,建(jian)議留存備查而非強調必須提供(gong)。記者(zhe)了解到,在2017年,消(xiao)費貸年化利率一度超過(guo)7%,且yi)昵胝zhe)只能拿到jiao)xiao)費額(e)度而並非現(xian)金。

  調控重(zhong)回高密度

  近期房(fang)地產(chan)調控政策(ce)出(chu)台密度再度上(shang)升(sheng)。中原地產(chan)研究中xing)耐臣ji)數(shu)據顯(xian)示,今年4月(yue)以來,各地針對(dui)房(fang)地產(chan)出(chu)台調控措施累計(ji)超過(guo)60次。而3月(yue)lu)萑 guo)各地僅發布房(fang)地產(chan)調控政策(ce)15次。

  從(cong)各地細則(ze)來看,4月(yue)上(shang)旬,合肥、廣州等(deng)地的政策(ce)主(zhu)要聚焦(jiao)于(yu)公積(ji)金的規範使用以及公告供(gong)地計(ji)劃,對(dui)市場尤其是(shi)購(gou)房(fang)者(zhe)的預期影響不(bu)大。而4月(yue)下旬以來,尤其是(shi)住(zhu)房(fang)和城鄉建(jian)設部(bu)針對(dui)當前(qian)部(bu)分房(fang)價、地價波動幅度較(jiao)大的城市下達了預警提示後,部(bu)分城市調控力度陡然(ran)加(jia)大。其中,長沙宣布從(cong)4月(yue)22日起,停止執行(xing)對(dui)家(jia)庭第二套改善性住(zhu)房(fang)的契稅(shui)優惠政策(ce),該(gai)舉動被(bei)視為向炒房(fang)者(zhe)發出(chu)明確信(xin)號(hao)。石家(jia)莊全市暫(zan)停公積(ji)金貸款,並對(dui)離婚一年內的人士實施差別化信(xin)貸政策(ce)。“這些(xie)政策(ce)對(dui)市場的影響尤其是(shi)購(gou)房(fang)者(zhe)的預期影響很大。”一位(wei)長沙房(fang)企人士表(biao)示。

  張(zhang)大偉表(biao)示,最(zui)近房(fang)地產(chan)調控預期再次出(chu)現(xian)變化。雖然(ran)很多城市還在發布人才吸引政策(ce),但針對(dui)房(fang)地產(chan)調控的政策(ce),在政治局會(hui)議再次重(zhong)申房(fang)住(zhu)不(bu)炒的背景下,調控收緊預期再起,對(dui)于(yu)購(gou)房(fang)者(zhe)將(jiang)有明顯(xian)影響。另外,從(cong)多地政策(ce)來看,公積(ji)金政策(ce)收緊成為趨勢。

  “三穩”仍是(shi)主(zhu)基調

  針對(dui)此(ci)次甦(su)州調控,盡管甦(su)州市政府祭出(chu)了3-5年限售(shou)的重(zhong)磅武器,但不(bu)少觀察人士指出(chu),本jing)蔚 亓Χ鵲di)于(yu)預期,比如並未實施提升(sheng)首付比例(li)的nan)xin)貸措施等(deng),僅僅是(shi)對(dui)特定區域的一二手房(fang)屋進行(xing)限售(shou)。張(zhang)大偉表(biao)示,這顯(xian)示jing)chu)保持市場穩定仍然(ran)是(shi)各地調控的主(zhu)基調,穩地價、穩房(fang)價、穩預期,2019年預計(ji)這一政策(ce)取向將(jiang)持續。

  一位(wei)保利投顧研究院he)聳吭?ji),房(fang)企融(rong)資監(jian)管可能再次趨緊,居民貸款端繼(ji)續放松(song)的mu)贍芐約胺瓤贍薌跣 <jian)管層將(jiang)持續關(guan)注(zhu)房(fang)地產(chan)市場波動,“一城一策(ce)”貫(guan)徹實施、部(bu)分熱點城市政策(ce)收緊微調或將(jiang)持續。

  而在北京、上(shang)海(hai)等(deng)一線城市,盡管3月(yue)出(chu)現(xian)了成交量上(shang)漲的“小陽春”現(xian)象。但記者(zhe)走訪多個中介門店了解到,在目(mu)前(qian)嚴(yan)格限貸以及高昂的交易成本之下,周期性需求釋放後,北京房(fang)地產(chan)市場已經(jing)逐步(bu)呈現(xian)平穩狀態,“小陽春”已基本無(wu)入(ru)夏mu)贍塴/p>

  “以北京為例(li),一hua)忝磕炅交hui)前(qian)後都(du)有一波交易量的上(shang)漲,一部(bu)分是(shi)剛(gang)需進場,一部(bu)分是(shi)特定需求例(li)如學區房(fang)集中交易zhu)5 cong)今年情況看,交易量的上(shang)漲並不(bu)足以yuan)dai)來成交價格的上(shang)漲,大多數(shu)交易都(du)是(shi)降低(di)掛牌(pai)價後成交。”北京某中介資深店長對(dui)記者(zhe)表(biao)示,“一旦過(guo)了5月(yue)適齡兒童(tong)登記入(ru)學的期限之後,市場就會(hui)進入(ru)相(xiang)對(dui)平穩的階(jie)段,市場分化也就特別明顯(xian)。例(li)如,現(xian)在一些(xie)小戶型學區房(fang)價格仍然(ran)比較(jiao)堅挺,但優質學區房(fang)之外的二手房(fang)普遍都(du)有議價空間(jian)。”

編輯︰錦勤

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